VALOR CATASTRAL

miércoles, 15 de abril de 2009

¿Qué es el valor catastral?

Es un valor administrativo, que sirve de base o se toma como referencia en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas:

• De carácter fiscal: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros.
• De carácter no fiscal: expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.

Características más significativas.

Se determina objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario.

• Se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Normalmente el valor se calcula mediante la aplicación de un coeficiente que reduce a la mitad el valor resultante de la Ponencia de valores.
• Se calcula a través de un procedimiento reglamentariamente establecido, que constituye el sistema de valoración catastral.
• Está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones y es corregido en función de las características particulares del inmueble.

Reducción.

La base liquidable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el resultado de practicar en el valor catastral una reducción que se aplica desde la entrada en vigor de un procedimiento de valoración colectiva. La cuantía de la reducción decrece anualmente hasta que, al cabo de diez años, la base liquidable coincide con el valor catastral.

¿Qué son los estudios de mercado?

Tienen por objeto la investigación y recopilación de datos económicos del mercado inmobiliario urbano a los efectos de establecer, en la ponencia de valores, los distintos valores de suelo y de la construcción para la posterior valoración de cada uno de los inmuebles inscritos en el catastro.

¿Qué es la ponencia de valores?

La ponencia de valores sirve para la determinación del valor catastral que recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.

Las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo que otras circunstancias justifiquen una extensión mayor.

Dentro de su ámbito, existen los siguientes tipos de ponencias:

• Totales, cuando se extienda a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase.
• Parciales, cuando se realice sobre los bienes de una misma clase en alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.
• Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales.
• Ejemplo de ponencia de valores.

Valor del suelo.

Se considera suelo de naturaleza urbana:

• El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano.
• Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto de suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle.
• El que reúna las características del artículo 8 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (B.O.E. núm. 89, de 14 de abril)..
• Aquellos en que puedan ejercitarse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica.

Valoración

El suelo se valora teniendo en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten respecto a su clasificación y calificación.
Al valor de suelo así establecido, se aplica el aprovechamiento permitido por el planeamiento urbanístico municipal.

Valor de la construcción.

Se consideran construcciones:

• Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso al que se destinen.
• Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, tales como diques, tanques, cargaderos, etc, excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.
• Las obras de urbanización y mejora, como las explanaciones y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos.

Valoración

La construcción se valora calculando su coste actual, teniendo en cuenta su tipología, uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda en función de la antigüedad, uso y estado de conservación.

También se tienen en cuenta, si es el caso, el carácter singular y las obras de reforma que se hayan realizado.

Valor del inmueble.

Para la valoración del inmueble, considerado como la suma del valor de suelo y el de la construcción que soporte, se tienen en cuenta la existencia de determinadas circunstancias que puedan concurrir en el mismo:

• Inadecuación por el uso o diseño, o su consideración de interior.
• El grado de protección por estar catalogado o forme parte de un conjunto histórico-artístico.
• Afección por inconcreción urbanística: futuro vial, expropiación, reparcelación, fuera de ordenación, etc.
• Apreciación o depreciación económica.

¿Cómo y por qué varía el valor catastral?

Causas que hacen variar el valor

El valor catastral puede variar a lo largo del tiempo por alguno de los siguientes motivos:

• La evolución de los valores de mercado.
• La depreciación monetaria.
• Las modificaciones del planeamiento urbanístico municipal, como el aumento o disminución de la superficie edificable de un solar, cambio en la clasificación o calificación del suelo, etc.

Procedimientos

La determinación del valor se lleva a efecto a través de uno de los siguientes mecanismos, en función de las circunstancias que concurran:

• Actualización. Procedimiento automático a través de la aplicación de los coeficientes que las distintas Leyes de Presupuestos Generales del Estado establecen y que, normalmente, coinciden con la evolución previsible del I.P.C para cada año. Aplicándose a los municipios que tengan Ponencias de valores vigentes anteriores a 1997 y posteriores a 2002.
• Valoración colectiva de carácter general. Proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado.
• Valoración colectiva de carácter parcial. Proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de los inmuebles de una misma clase en alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los del resto de los inmuebles del municipio.
• Procedimiento simplificado de valoración colectiva. Proceso mediante el que se actualizan los valores catastrales de los bienes inmuebles afectados por las modificaciones de planeamiento determinadas en la Ley, con la finalidad de adecuar el valor catastral de estos bienes a sus nuevos parámetros urbanísticos.

Conozca sus derechos.

Usted tiene derecho:

• A que en el Catastro figuren debidamente descritos en sus características físicas, jurídicas y económicas todos los inmuebles, de los que sea titular, objeto de la valoración.
• A que sus propiedades se encuentren correctamente valoradas conforme a la Ley.
• A que se le notifique, en tiempo y forma, los valores catastrales de los bienes inmuebles de los que sea titular, resultante de los procesos de valoración colectiva de carácter general, parcial o el procedimiento simplificado de valoración colectiva.
• Al conocimiento de los elementos y criterios tenidos en cuenta en la valoración.