COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN DOCUMENTO PRIVADO

miércoles, 17 de diciembre de 2008

Esta es una pequeña reseña sobre las cuestiones mas importantes en relacion a la compraventa de vivienda en documento privado.

En la compraventa de vivienda es frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque en el supuesto de que venda un promotor se firma prácticamente en todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades.

Tenga en cuenta que la Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de otorgar un negocio, lo que significa que si usted firma un documento de esta clase, estará obligado jurídicamente en todo su contenido y deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Pero no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó.

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de otorgar un documento de esta naturaleza. El Notario no interviene en la formalización de los mismos, pero, antes de que lo firme, le puede informar de su contenido y resolverle las dudas que pueda tener, y todo ello con carácter gratuíto. Un consejo que le dará cualquier Notario es que no firme nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente convencido.

No es posible en este reducido espacio comentar todos los aspectos del documento privado de compraventa, pero sí remarcar algunas cuestiones que debería de tener en cuenta antes de estampar su firma en uno de ellos:

a) Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor no suele ser un aspecto problemático, normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad, pero si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de personas suficientemente facultadas. Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor. Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme este documento, el apoderado deberá de presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa. Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Hay muchos más casos, pero valga esta muestra para demostrar la importancia de un buen asesoramiento. Acuda al Notario si no está seguro o tiene dudas.

b) Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante determinar qué cargas recaen, en su caso, sobre la vivienda, y comprobar si está libre de cargas, tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, es posible solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que subrogarse, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, plazo de amortización y comisiones, además naturalmente de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para preguntar allí. Consulte el apartado Préstamos hipotecarios.

c) Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra en una comunidad, tendrá que abonar periódicamente la cuota que le corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. Esta cuestión se amplía al tratar de la escritura pública de compraventa.

d) Precio y arras.- En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Hay ciertas viviendas (de Protección Oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En la Delegación de Hacienda de su Comunidad Autónoma le informarán de cómo saber si su vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Es un medio para vincular a ambas partes.

e) Gastos de la compraventa:

Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos (comúnmente llamado Plusvalía).
- Escritura Pública.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, vea Trámites posteriores.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son "según Ley", la parte vendedora pagará la Plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluído el que todos los gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte compradora. Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto, compruebe si existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su contenido, porque una vez firmado el mismo, quedará obligado. En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por Ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas.

f) Elección del Notario: Cualquier Notario es imparcial, en el sentido de que no hay Notarios "de parte", pero usted puede tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Si quien vende es un promotor inmobiliario, la parte compradora tiene derecho a elegir Notario.

g) Efectos del documento privado: Aunque como se ha dicho el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al Banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, y que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial, que se explica a continuación.

Fuente. Notariado. org